当前住宅分割开发刮的是什么风？

忙了两个月没抽出时间写东西，最近奥克兰的可分割盘拍卖市场是越来越看不懂，两三周前一个Royal Oak的800多平的THAB可分割地拍了200多万，觉得有点不可思议。周初一个东区Pakuranga 800多平THAB Zone的地拍出到了170多万，光这块地拍卖之前就有五六个客户朋友找过我做咨询，我们给出专业的可行性分析之后也跟其中一些朋友说小心这块地被抢。昨天又一个Pakuranga 900多平THAB Zone的地直接飙到了220多万，真是瞬间就不淡定了！到底这股风是怎么刮起来的？

在我们设计师看来，Terraced House and Apartment Building Zone (THAB)不见得比Mixed Housing Urban 和 Mixed Housing Suburban有突出的优势，特别是1000平方以下的地，在建筑设计规划时无法充分发挥THAB Zone相关要求的优势。在面宽窄和阳光角的双重限制中做到最高最多情况下，在这样的土地成本情况下，哪位大神能按照市场价值反推一下项目该怎样盈利？

现在地基以上建筑公司给的造价基本是透明的，没那么虚。建筑设计考量细节够深刻且合理，建筑造价给的就稍微低一点，反之报价就高一点。不同于纯粹盖房项目，分割开发项目坑会相对多，有Vector电网的坑、有Watercare排污的坑、有AT交通局的坑、有Council Planning & Urban Design的坑、有潜在邻居投诉的坑、有地质结构和地下水的坑、还有最常见的雨水排水和洪水带来的坑。有些坑是土地本身存在，需要前期设计报批阶段专业的建筑顾问团队去填。有些是土地本来没有坑，但前期不靠谱的建筑顾问给挖出来坑。一个项目问题如果出在前期设计，那么之后再牛逼的承建公司也很难去弥补。

能整合出有经验的又有责任心的建筑顾问团队不容易，特别是某些被我们公司内部列入黑名单的洋人建筑顾问公司（挖坑专家），在过去一年转到我们手里的项目不停的给这些公司在擦屁股，帮客户填坑。那么既然分割开发有这么坑，一旦项目工期多拖半年多拖一年，用利润消化多出的利息再减去中介费后能盈余多少？分割开发项目有的赚钱，有的只赚个辛苦钱，有的白忙活，有的赔钱。经常听说的是谁谁分割开发项目赚多少钱，不过真正顺利赚钱的项目又有多少？是少数，不赚钱的也不愿意去外面宣扬。

不清楚最近市场这波节奏带完会是怎么样，不过建议这股住宅分割的风还是刮的更理性一点为好，投资前做好可行性分析，找专业的负责的建筑顾问团队操作！