在当前糟糕市场环境下华人怎样做开发?

受外汇管制、海外买家禁令、还有其他当地政府政策的影响,从2017年以来新西兰华人的开发意向逐年骤减。有钱的出不来,能出来的不让买,可以买的又发现开发出来没有利润。我们会发现当初买的时候地价不便宜,材料和人工一直在涨价,建好了市场售价反而下降(奥克兰和基督城区域),弄得开发商、设计方、承建商的境遇都很难受,甚至影响到了建筑以外的行业。

前段时间Fletcher找德勤做了一份很长的报告,主要的结论是说新西兰的建材和人工并不贵。其实现实中也可以这么看,相对澳洲来说新西兰人工时薪不贵,单位建材价格也不贵,但我们就纳闷了为什么最后的造价总是离谱的高,工期离谱的长?归根结底还是效率问题,效率的问题又分解成政府体系的问题和建筑合同体系问题。

政府体系以奥克兰为例,统一规划实施以来,分割项目的资源许可+建筑许可都下来平均要一年左右,简单的快的也得小半年。理论值和预想值都是好的,但等做的时候就会妥协现实了。这个过程包括了十几个工种参与,不敢保证所有人不出错、不生病、不休假,而且不要忘了还有Council, Watercare, AT三驾牛车呢。

建筑合同体系在我们建筑业面临愈发严重的问题,特别是前期设计顾问、开发商和Council三方之间的矛盾,首先Council不想担任何责任,想把责任都推给设计顾问的同时却仍然想把控所有设计和现场审批过程,由于官僚冗杂的系统,经常造成工期大大延误,开发商时间成本增大。后期总包商签封口合同的风险也极高,新西兰建筑设计没有标准化图集,每个项目设计都不成熟,经常会遇到现场设计变更,然后用开会扯皮的方式解决,分包商又采取计时不计件的方式,过度磨洋工,最后都由开发商和总包商来买单。

解决办法有几种,简单办法可以是后期介入的Design&Build, 也可以是中期介入的ECI, 甚至是最早期介入的EPC。

  • Design&Build,之所以说是后期介入,是因为一般情况下先拿到资源许可之后介入,由承建商另找设计院做建筑许可然后连同承建。因为很多RC资源许可做的不实际,毕竟做RC资源许可对设计师没有专业资质的要求,什么样的人都能做。

  • ECI, 全称Early Contractor Involvement,在设计过程中由业主聘请施工单位参与进来,给出实际的建议,例如造价、工人喜好、工程机械进出场等等,避免设计顾问纸上谈兵、闭门造车。

  • EPC全称Engineering Procurement Construction,以设计顾问为主导进行设计采购施工总承包。业主提前给出设计要求和预算,设计院顾问团队在有限的造价和设计之间做平衡,以专业的角度协调材料采购和承建商,有效避免施工时偷梁换柱,控制现场施工工艺和完成质量。

 

如果设计顾问、承包商、开发商三方形成紧密的联合体,可以改善责任过度分散的问题。另外华人建筑业中一大亮点是盲目迷信洋人,吃亏了之后才去找华人,但在找华人时又下意识的在费用上过度节俭,特别低估了设计顾问对于后期的造价和工期的重要性。一分价钱一分货不一定适用于洋人,但其更适用于华人。我们设计院这些年做的客观统计是,洋人收钱但做不成事的这种不靠谱行为在概率上要比华人高不少。

虽然新西兰各大城市特别是奥克兰近几年都开始加大规划密度,有分割潜力的项目遍地都是,都想把潜力发挥到最大,比如说做个连排或做个公寓。但我们细算一下,把潜力发挥到最大后随随便便就是一两百万的投入,现在的银行又有几个能那么给力。现在不像前两年那样,随随便便做个花哨的设计递到Council拿个资源许可,觉得潜力被挖掘出来了然后连图带地给卖了。现在接盘侠都不傻,都会找专业的人看可行性和造价,没等做就知道会流产的项目没人去接盘。

设计院本着合作共赢为目的,以项目能施工落地为出发点,通过深厚的技术底蕴优化细节控制成本,这样才能保证承建商和材料供应商在产业链中发挥其作用。如果不以项目的可行性为出发点去做设计,造成开发商的项目频频早期流产,虽然设计费是赚到了,但下游的工程师、承建商和材料供应商也都没饭吃,那设计院宁可不赚这个钱。

那么在现有的这种破市场环境下,我们设计院建议华人做开发要转变思维。开发项目长期持有,做小户型出租,现金流为王。如果资金有限,即使有分割潜力也不一定要立刻做分割,合理利用现有的院子,短平快报批建房,越简单越好,甚至是Subfloor桩基础的一层小房子,还是那句话,现金流为王。房地产市场不可能从现在开始五年十年一直唱衰,下一波起来时小房子可以移到别处继续用,同时不耽误分割建中高密度。

如果现有资金充裕,可以着手分割做高密度设计。设计时要掌握平衡,Council的Urban Designer介入时会对建筑形体、凹凸、材质、颜色等等都有很强的主观要求,如果RC资源许可时无底线的取悦Council Urban Designer, 那即使RC资源许可批了,等到施工报价时业主会发现之前花的顾问费全打水漂,批文变成废纸一张。

新西兰的Council到底是个啥?通俗来讲就是咱国内的村委会和城管的结合体,不论是职能上还是气质上。农村宅基地建房势必要村委会审批,至于为什么还有城管就不用多说了。新西兰的国土面积差不多相当于中国的一个省,我们能否想象到新西兰有大大小小70多个Council,同等相当于省里的70多个乡镇管辖着不同的村,关键是每个小Council都有自己的一套规矩。我们常说新西兰是发达国家,发达的点在于农业、牧业、林业等等,但很遗憾不是建筑业。不论是在建筑规范上还是城市规划上,新西兰都相对落后。Council的Urban Designer大多是民间艺术家,为了对艺术家表示尊重,他们说啥就稍微给个台阶下,剩下图个乐就可以了。开发商的造价、外墙屋面防水、结构合理性、施工难度这些他们统统不会考虑。

人们对美好事物会有憧憬,现代社会对艺术会有追求,但同时也要面对现实,新西兰的置业者没有很富裕,新西兰的建筑工艺没有很完善,新西兰的工人技能没有很超凡。还是要相信拥有当地实战经验的持牌建筑顾问,包括设计师、造价师、工程师、项目经理,结构悬挑尽量少做、防水阳台尽量少做、屋顶尽量不做天沟、屋檐悬挑尽量大、外墙种类尽量不要超过两种,减少接口漏水隐患,在节省造价的同时也为未来几十年的住户谋求福祉

专业 靠谱 实际

Archiland奥克兰建筑设计院凭借过去上千套的设计经验,4个持牌LBP设计师带领精英团队, 专注建筑设计。

设计院紧密合作的土地分割顾问团队和承建公司都已经过多年的市场筛选,打出的都是王牌。

对建筑规范的精通程度和对建筑技术的专研程度一直处于领先地位,从设计的初期就严谨考虑施工成本、防水细节、结构优化、材料应用。

独创的多重审图机制让施工图纸的极低出错率和细节考虑,多年来赢得承建商一致好评,无形中为业主省下大量费用。

拿到资源许可只需要一成功力,关键价值在于让项目可行、可建、落地的剩下的九成功力。

多年来受到业主的信赖,设计院目前主要操刀4万平方的商业项目BC和一个5千平方的四星酒店项目RC、BC,同时住宅团队多名经验丰富的设计师操作传统分割和设计项目。

最重要的设计费还没提!不能说是最便宜,但绝对可以说是不贵,性价比极高。

设计院资质:4名注册设计师,新西兰建筑设计师协会专业会员,新西兰预制建筑协会资深会员,新西兰华人建筑业协会理事单位。

  • 主营领域:建筑设计、分割许可、建筑报批

  • 技术领域:中国进口建材认证和落地应用

  • 研发领域:BIM,模块化预制建筑

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