Archiland奥克兰建筑设计院

成立于2010年,现有新西兰建筑部持牌设计资质,新西兰建筑设计师协会会员,新西兰预制建筑协会会员,新西兰华人建筑业协会理事。提供服务性平台,包括建筑设计,分割开发,预制建筑研发,配合认证并引进中国建材。Archiland控股五个潜力公司:

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从细节变化看奥克兰发展规划对民宅设计的影响

2016-08-04 Dylan黄海鑫 


奥克兰统一发展规划草案发布之时, 规划师们可能忙于查阅宏观政策;而作为设计师,我更关注的是微观的规划条例章节(Zones-Rules)。 我之前在文章中提到, 听证小组此次的新建议可能会被市议会全部接受, 部分接受或直接拒绝的几率极小。如果是被全部接受, 对未来奥克兰不同类别的民宅建筑在设计上有什么影响呢?现在,让我们在假设的前提下做个推理。 

首先,得指出听证小组对发展规划的建议给我的感觉是焕然一新,很值得点赞。能看得出规划的起草者是花了大量精力和时间,集合了多种专业顾问来综合考量各方面的合理性。这不仅有对规划和环境方面的考量, 还融合了城市设计、建筑设计、景观设计和水利工程等方面的专业建议。

总体来说,  2013年9月市议会最初推出的发展规划草案对建筑设计的顾及性极差,这之后有所改进, 可行性增加。

最终,听证小组的最新建议解决了很多开发和建筑设计的实际问题。例如,需要的室外活动空间由现行规划的每户80-100平方米缩小到了每户20平方米,也就是说我们常见的6米圈也随之没有了;同时,对阳光角的要求和院落退后(房子同院子边界的距离)的要求也大幅放松。

新发展方案对单体住宅区(Single House Zone)、混合郊区住宅(Mixed Housing Suburban Zone)、混合城区住宅(Mixed Housing Urban Zone)和连排公寓区(Terrace Housing and Apartment Buildings Zone)的各种规范比先前宽松许多,这些细节上的变化,非常值得注意。

 单体住宅区

Single House Zone

  • 一块地只能建一套住宅, 另外多建极难。

  • 但可建最多65平方米的一套小房(Minor Dwelling), 例如人们俗称的Granny House(祖母屋) 。

  • 2013年9月30日以前的住宅可以在内部一分为二,即变为两户人家。

  • 最高限度为两层。 

  • 对阳光角的要求同北岸区现行的要求一致,摒弃了中区现行的极为苛刻的阳光角要求。 

  • 建筑占地面积维持35%。

混合郊区住宅

Mixed Housing Suburban Zone

这个规划区的变化我个人认为是最突出的。

  • 2013年版本要求的是每400平米可作为一块地分割;2015年底修改版是1000平米以下的地每200平米就可以分割,对1000平米以上没有密度限制,能建多少就建多少;而现在听证小组的最终建议是,无论地有多大,都可以建1到4户人家。

  • 这个区间给的好,在协调各建筑体量和院落关系的合理性前提下,数量上有很大灵活度,可以让人量力而行。

  • 如果地够大想争取建5户或更多户也有机会。规划师和设计师会辅助客户申请资源许可。

  • 2013年9月30日以前的住宅可以在内部一分为二。

  • 最高限制为两层。 

  • 阳光角要求更为宽松,特别是临街的地更有优势。这点比2013最初版和2015年底版都更合理。

  • 建筑占地面积提高到40%。

混合城区住宅

Mixed Housing Urban Zone

  • 密度的要求和上面“混合郊区住宅”(Mixed Housing Suburban Zone)基本一致。

  • 2013年9月30日以前的住宅可以在内部一分为二。

  • 高度限制需要注意,可以建到三层,平均限高11米。

     

  • 阳光角限制比“混合郊区住宅”宽松了一些。

  • 建筑占地面积提高到45%。

     

  • 换句话说,同样大小的地,“混合城区住宅”可以比“混合郊区住宅”的房子设计得大。

连排公寓区

Terrace Housing and Apartment Buildings Zone

  • 住宅的户数没有限制,需要资源许可的审核。

 

  • 2013年9月30日以前的住宅可以在内部一分为二。

  • 高度可以建到5到7层. 限高为16米。

  • 阳光角限制比2013最初版和2015年底版要合理得太多了。之前是第3层退后5米,对于建筑设计特别不实际。现在假设做三层的连排,有可能做到三层每层一样大,在外立面处理好的前提下,这样相应的建筑造价也会更合理。

  • 建筑占地面积提高到50%。

其他值得注意的细节

其他细节 (1)

 

阳光角可以从公用车道(Driveway)的最远边界开始, 而不是现行一些区从最远到3米边界算起。这样更为实际. 选地时如果旁边邻居有条公用车道, 那对于建筑设计躲阳光角会有一些优势。

其他细节 (2)

2013年9月30日之前建的住宅一分为二供两户居住,这也给业主提供了很大的灵活性。之前不合法的独立出租带厨房的,现在有机会做成合法的了。不过,房屋在一分为二时,中间的防火、隔音需要谨慎处理。建筑材料商像James   Hardie产品可以借此发挥其优势。

选地要注意  洪水区建房很难

或许人们感觉奥克兰可分割的地突然增多了,但不是绝对的。首先,选地时要结合水利工程师、设计师和规划师的综合性建议;要考虑到老区每块地的基础设施情况都不一样。因此,对公共管道接口的高度、所处位置、未来建筑的位置,都需要事先严肃和认真的考虑。

 

另外值得注意的是,市议会对于雨水排污这样的水利工程的规章要求已经提前执行。相对以往,现在申请建筑许可的难度加大。 有些洪水区(Flooding Zone,即低洼容易大量积水)的地上建民宅会更困难。当然,每个项目都会具体情况具体分析。

 

城市设计师和景观设计师更重要

 

最后要指出的是,今后对于多体建筑(一块地上建不止一个建筑)或几个单体项目同时开发, 市议会的城市设计师(Urban Designer)会有比以往更多的介入。因此,设计师在建筑设计时不单单要考虑业主的要求、规划的要求,还要结合城市设计师的要求。

不过,城市设计这个部分比较主观,说你行就行,看着不爽就不行。如果市议会在城市设计这一部分没有合理的管理制度,那会对项目申请造成严重的拖延,同时严重影响建筑设计和业主预算的不平衡性。

因此,在建筑设计阶段,很多时候会需要独立规划师(Planner)、独立城市设计师(Urban Designer)和景观设计师(Landscape Architect) 的介入,他们和建筑设计师组团工作,一起来“应对”市议会的城市设计师。

不过,设计方案的不确定性会使得建筑设计师的工作量大幅增加,随之而来的可能是各项设计费用的大幅上涨。但与此同时,奥克兰的城市设计师和景观设计师会有一个更大的表演舞台。

免费咨询难有效果

 

至今,奥克兰未来的统一规划内容越来越明朗了。想想过去两年经常有人找我咨询,最常见的是有人因为听说了什么,就着急做Minor Dwelling,急着做Mixed housing suburban分割,生怕统一规划出来就不能分了。 我的建议一般都是别着急,再等一等,少花冤枉钱,将来可能有更好的机会。

目前的趋势恰恰印证了我的说法。为什么我会这样建议,因为我把建筑设计的经验和资深的规划师意见结合到了一起。之前可能有些给建议的人会说这些都是不可预见的,就像买Lotto彩票一样赌一赌。其实,你会发现如果找资深的规划师给你提建议,中奖概率会增加很多。

顺便说一下,找规划师之类的顾问咨询,不想花钱却想得到有水准的答案。这是经常见到的现象,属于某些人的思维误区吧。为了节省几百刀的专业咨询费, 多花了几万刀费用急着申请提前分割;为了节省几千刀的专业顾问费,急着做Minor Dwelling,把土地占了,却浪费了几十万的开发潜力。

其实,肯花一点钱,找对规划师、找对设计师、找对水利工程师,你可能会发现意想不到的投资回报比。天下没有免费的午餐,免费咨询很难到达真正有效的结果。 

 

      Dylan

                          黄海鑫


                     执行董事

        新西兰华人建筑业协会秘书长

        新西兰建筑设计师协会考官

        新西兰建设部LBP执照考官

 

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合作单位

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